買房是人生大事，除了要煩惱頭期款不夠怎麼辦？還要了解房貸申請流程及房貸申請條件，更要知道現在房貸利率最低是多少？本篇一次幫你做好功課，告訴你房貸利率是多少、怎麼算？還會告訴你影響房貸利率的5大要素，並且統整了各大銀行的房貸利率，讓你一次比較。
內容目錄
隱藏
1
房貸利率現在最低是多少？
2
2025年最新各銀行房貸利率統整表
3
房貸利率怎麼算？
3.1
機動利率vs固定利率
3.2
房貸負擔重 善用房屋轉貸降月付金
3.3
一段式利率 vs 多段式利率
3.4
混合式固定利率計息
3.5
本息攤還vs本金攤還
4
影響房貸利率怎麼算的5大要素
4.1
．信用狀況良好
4.2
．聯徵次數越少越好
4.3
．工作及財務狀況
4.4
．房屋本身條件
4.5
．購買額外的房貸壽險
5
房貸利率怎麼算常見問題Q&A
房貸利率現在最低是多少？
現在(2024年11月)房貸利率最低是新青安貸款目前的一段式利率則是2.275%，由政府補貼1碼、公股銀行減半碼，補貼後的實際利率為1.90%，非新青安的一般銀行購屋貸款則是最低2.425%起。但通常只有優質客戶像：三師、軍公教、百大企業員工等等才較容易拿到最低利率，一般普通小老百姓可以拿到的房貸利率，可以參考央行公布的「五大銀行新承做放款金額與利率」，最新113年9月的資料顯示，購屋貸款的利率是2.190%。
延伸閱讀：青年安心成家貸款懶人包 |新舊方案差異.首購條件.利率通通有！
2025年最新各銀行房貸利率統整表
以下統整了各家銀行的房貸方案，包含房貸利率最低多少、最長可以貸款多久，並且以房屋貸款金額1000萬、該銀行最長貸款期限去計算，申請這家銀行房貸每月還款金額是多少。
銀行方案房貸利率貸款期限每月還款金額新青安貸款1.90%起最長40年29,759 元中信一般房貸2.68%起最長35年36,722 元滙豐優惠房貸2.60%起最長20年53,479 元渣打指數型房貸2.45%起最長30年39,253 元凱基購屋貸款2.47%起最長30年39,356 元星展好家貸2.45%起最長40年32,703 元玉山指數型房貸2.75%起20年原則54,217 元永豐首購房貸2.50%起最長40年32,978 元台新購屋貸款2.68%起最長30年40,454 元第一銀行購屋貸款2.5%起最長30年39,512 元兆豐房貸優利方案2.435%起最長30年39,175 元合庫首次購屋貸款2.478%起最長40年32,857 元彰銀購屋貸款2.50%起最長30年39,512 元土銀一般購屋貸款2.425%起最長30年39,123 元9/19央行公告最新第七波打房政策：1. 利率維持不變，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別維持年息2%、2.375%及4.25%。存款準備率調升1碼，10月1日開始實施。2. 第七波信用管制： a. 自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。(意思是名下沒有房的人申請房貸仍有寬限期) b. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。 c. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。 d. 建商的餘屋貸款最高成數由4成降為3成。3. 對誰影響較大？換屋族、多屋族、小建商。4. 對誰影響較小？適用新青安的首購族。10/9 釋出打房政策3大鬆綁情況，不受此次信用管制限制：1. 繼承而來的房屋及房貸，不算「名下有房」，仍可享寬限期。2. 有換屋需求者，只要給銀行切結書，保證在新買房屋撥款後1年內，將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記即可。3. 已簽訂購屋（包括成屋及預售屋）合約者不受此限。詳細說明可參考《房貸限貸令的影響和解決方式》。
房貸利率怎麼算？
基準公式：該銀行定儲利率指數+加碼利率
現在市面上絕大多數的房貸產品，都採用機動計息，也就是隨著時間，利率會跟著改變，只有少部分房貸會採用混合式固定計息；但機動計息也不是隨銀行想怎麼改就怎麼改，還是有一個基準公式：該銀行定儲利率指數+加碼利率。
該銀行定儲利率指數通常會以「i」表示，加碼利率則是依照個人條件不同，大約是0.715%~2.5%之間，也就是說目前的定儲利率指數1.72%，房貸利率則大約是2.435%~4.305%左右；二順位房貸則利率相對較高，大約是4%~10%左右。
💡小知識：定儲利率指數每家銀行的取樣方式不同，大多是取樣6~10家銀行的定儲利率平均值當作基準。青年安心成家貸款的基準利率則是「郵局2年~未滿3年期、未達500萬元的定儲機動利率」，再加上固定的加碼利率。
機動利率vs固定利率
「機動」的意思是「隨事機的變化而靈活因應」，延伸下來「機動利率」的意思就會是「會隨著事機的變化而靈活因應的利率」，也就是會隨著指標上下浮動的利率，就是指「機動利率」，也有人稱為「浮動利率」。而影響指標上下浮動最重要的因素就是央行升息或降息。
另外一種叫做「固定利率」，在約定好的這段期間，都會以固定利率計算利息，是不會跟著指標上下浮動的利率計算方式。目前大多數銀行承做貸款都以機動利率為主，除非有特殊條件向銀行談判或採用特殊貸款方案，才會以固定利率計息。
延伸閱讀：機動利率是什麼意思？多久調一次？利率這樣選最賺！
房貸負擔重 善用房屋轉貸降月付金
央行利率已經連續五次上升，導致整體貸款利率頻頻上升，加重房貸族的負擔。根據最新的統計資料，全國房貸負擔率達到42.25％，當中台北市更是達到67.13％，等於薪水將近7成都拿來繳房貸。想要降低房貸月付金，可以考慮轉增貸，有機會和銀行談到比現在更低的利率，並拉長貸款期限，因此可大幅降低月付金。而且房屋可以重新鑑價，如果買房至今房價有上漲，有機會可以貸更多資金。
房屋轉貸方案推薦中國信託房屋轉貸優惠方案貸款利率前12期2.185%起(機動計息)額度最高房屋鑑價85成寬限期最長3年貸款期限最長30年開辦費NT$8,000一段式利率 vs 多段式利率
一段式利率多段式利率混合式固定利率利率組成利率指數+加碼利率(機動計息)利率指數+前低後高的加碼利率(機動計息)前2年固定利率，第3年起機動利率特色1. 利率會隨央行政策浮動2. 每期還款金額大致相同1. 利率會隨央行政策浮動2. 前期還款壓力較輕1. 青安貸款特有的利率計算方式2. 前2年固定採「放款當下」基準利率+加碼利率計息適合誰？買房自住的上班族資金較不充裕的首購族很擔心近2年會升息的首購族一段式利率則是指貸款從撥款到全部還完為止都是用單一利率計算，除了因機動利率而調整該銀行定儲利率指數以外，加碼利率則不會做任何調整。
多段式利率是指貸款期間會有2種以上的利率計算方式，像是青年安心成家貸款的二段式機動利率，前2年1.94%起、第3年起2.24% 起，就是多段式利率計算的最佳例子，優點是前期的利率較低，需要負擔的貸款月付金也會相對較低。
一段式利率和多段式利率在進行比較的時候，比較難從表面上看出哪個貸款比較划算，這時候就建議使用「總費用年百分率」進行比較，總費用年百分率是把多段式利率、手續費等貸款所需的所有費用加總計算而成的實質年利率，就可以把各種貸款放在一個基準上進行比較。
延伸閱讀：總費用年百分率APR是什麼？貸款利率試算&正確評估方式
混合式固定利率計息
混合式固定利率是青年安心成家購屋優惠貸款的利率計算方式，採用的是前2年利率固定「撥款當下」基準利率+加碼利率，第3年起則是機動計息，是多段式+機動利率/固定利率混和的利息計算方式。
本息攤還vs本金攤還
本息平均攤還本金平均攤還特色平均每月繳款金額大致相同每月還款本金相同，另加上利息，得出每月月付金優點1. 每月還款金額固定，財務規劃較方便2. 初期每月還款金額較低總利息支出較低缺點總利息支出較高初期每月還款金額較高本息平均攤還簡單來說，是將貸款的本金和要支出的利息加總平均，分攤到每個月要還多少，如此一來，每月要還的金額就會大致上一樣，因為每月還款金額固定，對領死薪水的上班族來說，比較方便進行財務規劃。
本金平均攤還則是把貸款的總金額除以貸款期限，因此初期還的本金會比較多，利息相對上就可以少付一點，但缺點就是初期的月付金就會比較高，越到後期月付金就會越來越少，對於很多需要寬限期的小資族來說，初期就有可能會沒辦法負擔。
延伸閱讀：貸款還款方式有哪些？本金攤還/本息攤還差很大.選對省21萬
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優惠利率
首期0.01%，第2期起2.8%起
首期0.01%，第2期起2.54%起
首期0.01%，第2期起2.99%起
最高額度
500萬
800萬
800萬
手續費
通路限定 0 元
通路限定 0 元
3,000元起
APR
2.71%起
2.46%起
3.30%起
推薦原因
有勞健保即可申請，富邦往來戶利率相對低
信用卡持卡3個月以上即可申辦，有穩定薪轉利率低
全站統計過件機率高，有收入證明即可申請
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影響房貸利率怎麼算的5大要素
．信用狀況良好
影響房貸利率的重要因素之一就是個人的信用狀況，也就是聯徵紀錄好不好，很多人以為沒有信用卡、沒有欠銀行任何錢，就代表信用很好，其實不是這樣的，沒有信用卡就代表沒有任何信用紀錄，既然沒有紀錄，怎麼會知道信用好不好呢！所以申辦一張信用卡，並且正確、良好的使用，才能培養出好信用！
正確的信用卡使用習慣包含，每個月都準時全額繳清信用卡帳單，沒有遲繳也不只繳最低應繳金額，不使用信用卡循環利息等等，另外也要定期查看自己的個人信用報告，看一下自己的聯徵紀錄如何：聯徵是什麼？聯徵紀錄詳細解析.申請方式3分鐘搞懂。
．聯徵次數越少越好
申請房屋貸款時，銀行會先查詢聯徵中心的信用紀錄，只要查詢過，就會在聯徵中心留下查詢紀錄，若是聯徵次數過多，想要申請到利率滿意的信用貸款就會比較困難，雖然業界並沒有明文規定「聯徵次數超過3次」就禁止申貸，但是銀行會考慮到是不是有其他沒有調查到的不良紀錄或是隱藏風險，導致申辦其他家銀行的防貸沒通過，才會有這麼多次聯徵調查的記錄。
延伸閱讀：聯徵查詢方式有哪些？個人信用查詢方法這5種免費查詢！
．工作及財務狀況
工作狀況也會影響到信用貸款的利率，若工作未滿6個月，申請房貸很容易不通過，年資越久、收入越高，申請房貸的利率也就越低。公教人員、百大企業正職員工、醫師、律師、會計師等三師，申請房貸的利率也會比較低。
除了工作狀況，財務狀況對銀行來說也是非常重要的評估依據，就算職業很好，但財務狀況不佳，甚至曾申請信用卡預借現金等小額貸款，也很難申請到低利房貸。簡單來說借款人的穩定度越高、風險越低，銀行願意給出的利率也就越低，因此工作和財務狀況也是銀行評估計算房貸利率的指標之一。
延伸閱讀：財力證明要怎麼準備？9大財力證明一次搞定
．房屋本身條件
除了個人的信用、財力條件以外，房屋本身的條件也會大大影響到房貸利率，屋況新、地段好、位在都會區的房屋通常較容易取得低利房貸，相反的如果房屋在郊區、屋況老舊或是附近有嫌惡設施，就可能會影響到房貸的利率或額度成數。
延伸閱讀：買房頭期款要多少？頭期款不夠怎麼辦？小資族買房4招解決頭期款問題
．購買額外的房貸壽險
申請房屋貸款時，房貸專員常常會建議一並購買房貸壽險，受益人為銀行，如果有購買房貸壽險，當屋主=借款人不幸去世時，銀行可以優先獲得保險公司的房貸壽險保險金以償還房貸，回收借款的風險相對較低，也就有機會申請到較低的房貸利率。
但房貸壽險是不含在房貸內，需要額外支付保費，若無法一次付清，有些銀行會採用信貸方式提供資金購買房貸壽險，等於借款人要多負擔一筆債務，因此需要好好評估為了幫貸款條件加分多購買一個房貸壽險是否划算。
信貸利率比較表
銀行
信貸方案
信貸利率
總費用年百分率
滙豐銀行
個人信貸
0.01%起
2.54%-15.99%
台北富邦
AlphaLoan限時信貸
0.01%起
2.71%~14.42%
凱基銀行
AlphaLoan 專屬限時信貸
0.01%起
3.17%~16.78%
玉山銀行
e指信貸AlphaLoan獨家方案
0.01%起
3.21%~15.12%
中國信託
online貸
0.01%起
3.33%~14.87%
永豐銀行
數時貸
0.01%起
2.51%~14.84%
王道銀行
一般信貸
2.25%起
2.25%~16.00%
聯邦銀行
鈔期貸
0.01%起
2.42%~14.45%
Bankee
挑戰型信貸-挑戰成功50%回饋
4%起
5.23%~15.34%
房貸利率怎麼算常見問題Q&A
Q1. 現在房貸的利率是多少？
現在房貸利率最低是2.425%起。
Q2. 房貸利率都一樣嗎？
不一樣，會因為個人條件不同而有差距，大致上的房貸利率區間是 2.425%~4.305% 左右
Q3. 房貸利率怎麼計算？
房貸利率基準公式：該銀行定儲利率指數+加碼利率。目前銀行承作的房貸大多採機動計息，會隨央行升降息而浮動利率。
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